বেন সাউথউড: হ্যাঁ, বর্তমান পরিকল্পনার ব্যবস্থাটি আসলেই ব্রিটেনের আবাসন সঙ্কটের মূলে রয়েছে

বেন সাউথউড পলিসি এক্সচেঞ্জের হাউজিং, ট্রান্সপোর্ট এবং নগর স্পেসের প্রধান।

সরকার মানে আরও বেশি ঘরবাড়ি তৈরির লক্ষ্যে পরিকল্পনার সংস্কার করা। স্থানীয় সরকার সমিতি আমাদের বলছে সরকার ভুল।

তাদের যুক্তি, পরিকল্পনা ব্যবস্থার পরিবর্তনগুলি অপ্রয়োজনীয়, কারণ এটি এমন বিকাশকারী যারা আবাসন বিতরণকে পিছিয়ে রাখেন, পরিকল্পনাকারী নয়।

তারা আমাদের বলে যে প্রায় 90 শতাংশ পরিকল্পনাগুলি অনুমোদিত হচ্ছে – এনআইএমবিওয়াই থেকে সম্পূর্ণ দূরে, পরিকল্পনাকারীরা মনে হয় তারা প্রাপ্ত প্রতিটি কার্যত হ্যাঁ বলেছে। এলজিএ বলছে, আসল সমস্যাটি হ’ল একবার বিকাশকারীরা নির্মাণের অনুমতি পেয়ে গেলে তারা প্রায়শই এটি করতে ব্যর্থ হন: সেই বাড়িগুলি কখনও তৈরি না করেই কয়েক লক্ষাধিক ঘরবাড়ির অনুমতি দেওয়া হয়েছে।

তবে এই যুক্তিগুলি সুপরিসরভাবে অনুকরণীয় হলেও এগুলি মূলত ভুল। বর্তমানে এটির কাজটি করা পরিকল্পনাটি বিকাশের ক্ষেত্রে স্পষ্টভাবে একটি বাধা এবং ল্যান্ড ব্যাংকিং বিদ্যমান ব্যবস্থার একটি পরিণতি।

আজ প্রকাশিত প্ল্যানিং হোয়াইট পেপারে, সরকার একটি জোনিং ব্যবস্থা আনার তার পরিকল্পনাটি ঘোষণা করেছে যা জ্যাক অ্যারির (তত্কালীন পিএক্স, এখন নং 10) প্রস্তাবিত সিস্টেমের মতো একটি পরিকল্পনা প্রয়োগ ছাড়াই যে উন্নয়নের পরিমাণ বাড়িয়ে তুলতে পারে তা বাড়িয়ে তোলে। একবিংশ শতাব্দীর জন্য পরিকল্পনার পুনর্বিবেচনা

এই জাতীয় ব্যবস্থার অধীনে, পরিবারগুলি নিজের মালিকানাধীন জমিটি বিকাশের অধিকার রাখে, ধরে নিই যে এটি বিভিন্ন মৌলিক নিয়মের মধ্যে রয়েছে (উদাঃ উচ্চতা, ওভারশেডিং, সুরক্ষা এবং নান্দনিকতা সম্পর্কে)। এটি সত্তর বছরের ব্যবস্থায় সবচেয়ে বড় পরিবর্তন হবে।

জিনিস যেমন দাঁড়ায়, উন্নয়নের ক্ষেত্রে খুব উল্লেখযোগ্য বাধা রয়েছে। আমরা এটি দুটি প্রধান উপায়ে দেখতে পাচ্ছি: প্রথমত, পরিকল্পনার অনুমতি সহ জমিটি পরিকল্পনা বিনা অনুমতিতে ভূমির চেয়ে নাটকীয়ভাবে মূল্যবান। দ্বিতীয়ত, লন্ডনের মতো জায়গাগুলিতে বাড়িগুলি নির্ধারণের জন্য বাড়িগুলি যে বাড়িগুলি বাজারে নিয়ে আসে তার চেয়ে অনেক কম দাম – সাধারণত প্রায় এক চতুর্থাংশের কাছাকাছি – পরামর্শ দেয় যে বিল্ড ব্যয়ের বাইরে কিছু হ’ল বিকাশকারীদের আরও বেশি বাড়িঘর বাঁধতে বাধা দেয়।

বেশিরভাগ অর্থনীতিবিদদের মধ্যে এই যুক্তিটি বিতর্কিত হবে। তবে একটি জনপ্রিয় প্রতিক্রিয়া, সম্প্রতি সর্বাধিক স্থানীয় সরকার সমিতির দ্বারা তৈরি করা হয়েছে, নতুন বাড়ির ঘাটতি বেশিরভাগই পরিকল্পনা ব্যবস্থার কারণে নয় এবং বিশেষত স্থানীয় পরিকল্পনা কর্তৃপক্ষের পরিকল্পনা বিভাগগুলির কারণে নয়, তবে আচরণের কারণে সম্পত্তি বিকাশকারী। তারা এই বিষয়টিতে দুটি যুক্তি দেয়: অনুমোদিত আবেদনগুলির শতাংশ এবং ‘ল্যান্ড ব্যাংকিং’ এর সমস্যা।

কাউন্সিল কর্তৃক অনুমোদিত দশটিতে নয় জন পরিকল্পনার অ্যাপ্লিকেশন এবং গত দশকে পরিকল্পনার অনুমতি দেওয়া দশ মিলিয়নেরও বেশি বাড়ি এখনও নির্মিত হয়নি, পরিকল্পনা করা সমস্যা নয়।

পরিকল্পনার আধিকারিকরা যতটা সম্ভব যথাযথভাবে তাদের দেওয়া কাজটি করার সময় এবং এলজিএটি সঠিক যে তারা কঠিন বাজেটের সীমাবদ্ধতার মুখোমুখি হয়েছেন, এই অভিজ্ঞতাগুলি আমাদের আবাসনের আওতাভুক্ত হওয়ার জন্য পুরোপুরি পরিকল্পনা ব্যবস্থাকে বহন করে না।

এটি সত্য যে চূড়ান্ত পর্যায়ে পৌঁছানোর জন্য প্রতি দশটি পরিকল্পনার মধ্যে আট থেকে নয়জনের মধ্যে অনুমোদিত হয়। তবে এই পরিসংখ্যানটি বিভ্রান্তিমূলক, কারণ সিস্টেমটির ব্যয় এবং সীমাবদ্ধতার অর্থ হ’ল আবেদনকারীরা কেবল তাদের অনুমোদনের প্রত্যাশা করলেই আবেদন করা হয়। এটি আমাদের সিস্টেমের সামগ্রিক সীমাবদ্ধতা সম্পর্কে বলতে পারে না, যেহেতু এটি সমস্ত অ্যাপ্লিকেশনগুলি লোকেদের করতে চাইলে তা বাদ দেয় তবে তারা তা প্রত্যাখ্যানিত হওয়ার প্রত্যাশা করে না।

যদি 95% ফৌজদারি মামলার বিচারের আওতায় আসে, তবে এটি আমাদের বেশি কিছু জানায় না যে প্রকৃতপক্ষে যারা অপরাধ করেছে তাদের উচ্চ শতাংশ শতাংশ দোষী সাব্যস্ত হয়েছিল কিনা – যেহেতু এটি এমন মামলাগুলিকে অন্তর্ভুক্ত করে না যা কোনও কারণে বিচার কখনও দেখেনি see পর্যাপ্ত প্রমাণের অভাব

বেশিরভাগ সম্ভাব্য পরিকল্পনার অ্যাপ্লিকেশন কখনই সেই চূড়ান্ত পর্যায়ে বা সত্যিকার অর্থে কোনও পর্যায়ে যায় না। যদি কোনও পরিকল্পনার ব্যবস্থা না থাকে তবে আবাসন শুরু নাটকীয়ভাবে বেশি হবে। আরও প্রাসঙ্গিক পরিসংখ্যান হ’ল সম্ভাব্য আবাসন শুরু হওয়ার শতকরা যা পরিকল্পনা ব্যবস্থার দ্বারা অনুমোদিত। সরবরাহের জন্য দামের স্থিতিস্থাপকতার জন্য আয়ান মুলহিরনের অনুমানের উপর ভিত্তি করে একটি অনুমান, কেবলমাত্র লন্ডনেই আমরা পেন্ট-আপ চাহিদা পূরণের জন্য আরও 1.5 মিলিয়ন ঘর তৈরি করব, 600,000-700,000 এর উপরে আমরা সম্ভবত নির্মিত হতে চাই বর্তমান দশ বছরের অধীনে।

অন্য কথায়, সিস্টেমটি আবাসনগুলির প্রায় 30 শতাংশ নির্মাণ করছে যা কেবলমাত্র সরবরাহ এবং চাহিদা নির্ধারণ করা হয় এমন একটি সিস্টেমে দাবি করা হবে।

কোপেনহেগেন এবং ডাবলিনের মতো শহরগুলিতে যেমন লন্ডন জাতীয় জনসংখ্যার সমান অংশ বাড়িয়ে তুলত, লন্ডন যদি জাতীয় জনসংখ্যার একই অংশে বাস করে, তবে দাবি করা আসল চিত্রটি আরও পাঁচ মিলিয়নের মতো হবে। এটি পরামর্শ দেয় যে পরিকল্পনা হ’ল আবাসন ব্যবস্থাগুলির কেবল দশ শতাংশ মঞ্জুরি দেয় যা একটি মুক্ত ব্যবস্থায় দাবি করা হবে।

সর্বাধিক সাম্প্রতিক পর্যালোচনাতে দেখা গেছে যে বার্ষিক অনুমোদিত অনুমোদনের প্রায় ছয় শতাংশ অনুমোদনের 12 মাসের মধ্যেই শুরু করা হয়নি। সময়ের সাথে সাথে প্রতি সেন্টে এই ছয়টি তৈরি হয়। তবে ল্যান্ড ব্যাংকিং কেন আমাদের মতো পরিকল্পনা ব্যবস্থার একটি বৈশিষ্ট্য?

কারণটি হ’ল ‘ব্যাংকিং’ এমন সম্পদের জন্য অর্থবোধ করে যাগুলির সরবরাহ অপ্রতুল এবং অনিশ্চিত। সম্পত্তি বিকাশকারীদের বিভিন্ন ধরণের উত্পাদনের বিভিন্ন কারণ রয়েছে যা তারা ঘর তৈরির জন্য একত্রিত করে: বিল্ডিংয়ের সরঞ্জাম, শ্রমিক এবং আরও জমি তৈরির মতো জিনিস। ঘর তৈরির জন্য সকলের প্রয়োজন, তবে নিকট ভবিষ্যতের জন্য সরঞ্জাম ও শ্রমিকের মতো সামগ্রীর সরবরাহ তুলনামূলকভাবে গ্যারান্টিযুক্ত (কারণ তারা সরঞ্জামের মালিকানা বা লিজ দেয় এবং শ্রমিকদের সাথে কর্মসংস্থানের চুক্তি রয়েছে বা জানে যে তাদের প্রয়োজন হলে তারা তাদের ভাড়া নিতে পারে) ), আপনি যে জমি তৈরি করতে পারবেন তার সরবরাহ কম গ্যারান্টিযুক্ত – যদি না তারা এটি “ব্যাংক” করে।

“ব্যাংকিং” বিকাশযোগ্য জমির বিকল্পটি এমন পরিস্থিতিতে ঝুঁকিপূর্ণ হতে হবে যেখানে তারা সরঞ্জাম এবং শ্রমিকদের জন্য আগাম অর্থ দিয়েছিল তবে তাদের ব্যবহার করার মতো জমি নেই।

জমি দখল এবং পরিকল্পনার অনুমতি পাওয়ার ক্ষেত্রে ঝুঁকি, ব্যয় এবং সময় ব্যয় বাড়ার সাথে সাথে, জমির পরিমাণ যে এটি ব্যাঙ্কের পক্ষে যুক্তিযুক্ত তাও বেড়ে যায়।

এই অসুবিধা, জটিলতা এবং ব্যয় এমন পরিস্থিতিতেও ডেকে আনে যেখানে বড় হাউস বিল্ডার বিকাশের কোনও বিকল্প নেই। ব্রিটেনের উন্নত বিশ্বে সর্বনিম্ন স্ব-বিল্ড হারের মধ্যে একটি রয়েছে: জার্মানিতে ৫০ শতাংশের বেশি, জাপানে ৪০ শতাংশের বেশি এবং ফ্রান্সে প্রায় ৩০ শতাংশের তুলনায় দশ শতাংশের নিচে। এসএমই নির্মাতারা এবং স্ব-বিল্ডারদের খুব কম উত্সাহ রয়েছে বা ব্যাংক অবতরণ করার প্রয়োজন নেই, তবে এটি এমন কোনও সিস্টেমের সাথে আলোচনা করতে পারে না যেখানে এটি প্রয়োজনীয়।

সুতরাং অনুমতিগুলির পরিসংখ্যানগুলি বিভ্রান্তিমূলক হলেও, ভূমি ব্যাংকিং সম্পর্কে এলজিএর উদ্বেগগুলি বোধগম্য। তবে ভূমি ব্যাংকিং সম্পূর্ণরূপে যুক্তিযুক্ত এবং নিজে যুক্তিযুক্ত এমন একটি পদ্ধতির প্রতিক্রিয়া যা ভূমি ব্যাংকিংকে প্রয়োজনীয় করে তোলে। এলজিএ যদি স্থল ব্যাংকিং নিয়ে উদ্বিগ্ন থাকে তবে তারা এই সংস্কারগুলি দিয়ে সন্তুষ্ট হতে পারে।